검단개요
사업위치 : 서구 마전동, 당하동, 원당동, 불로동 일원
사업면적 : 11.106㎢
- 단계별 추진: 1단계 3.594㎢, 2단계 0.715㎢, 3단계 6.796㎢
계획인구 : 187,081명/75,851호(168인/ha)
추진기간 : 2009. 2.~2023.12.
사 업 비 : 8조 3,868억 원
- 부담주체: 한국토지주택공사 50%, 인천도시공사 50%
시 행 자 : 인천광역시, 인천도시공사, 한국토지주택공사
검단신도시 모아미래도 엘리트파크
검단 1구역 AA3에 위치한 아파트
사용승인 : 2022. 08
세대수 : 658세대
주차 : 1.3대
학군 : 해든초등학교-아라중-아라고
검단 모아미래도 엘리트파크 특징 : 사용승인 이미 났지만 등기 전 매물들은 분양권으로도 거래 중 이다.
현재기준(2022. 09.04) 국토부 분양권실거래 기록 없다.
초품아, 소공원을 끼고 있으며 사방이 아파트 단지라 거주성이 매우 좋다.
다만, 중심상업시설 및 지하철 역과의 거리(1.3km)가 도보권은 아니였다.
초,중,고 및 센트럴공원 다 10분 내 도보 권이며 단독주택 단지 내 근생시설 또한 도보로 이용 가능 하다.
확인 사항 : 특5-3구역 향 후 개발 계획 확인 필요(물류센터)
=물류지구에 농수산물시장 들어 올 예정
임장후기 : 필지 대비 세대수가 많아 단지가 답답해 보이며,
내부 조경이나 시설이 상당히 부족 해서 어린이들이타 단지로 건너가 놀 것 같다.
필로티 구조로 된 동이 없어 1층이 심하게 노출되어 있으며
인근에 농수산물 시장, 물류센터 인접해 있다.
네이버부동산 시세에서 추가로 5000만원+a 예상 해야 되며
12월까지 분양권 거래 가능 하다.
분양권 다운거래 예상모아미래도 엘리트파크 단지조경은 검단 단지들 중 가장 볼 것이 없다.
주변 시세
검단 디에트르더펠리체 5.3억 (1층, 75m2)
검단 한신더휴캐널파크 6.6억 (중층)
검단 유승한내들에듀파크 7억 (저층)
저층 84m2 4.4억 (5000만원+a)
(확장비, 중도금대출후불이자, 양도세 매수자 부담, 기타 옵션 별도)
중층 84m2 4.5억 (5000만원+a)
(확장비, 중도금대출후불이자, 양도세 매수자 부담, 기타 옵션 별도)
검단신도시 파라곤보타닉파크(aka. 북파)
검단 1구역 AA14에 위치한 파라곤 보타닉
사용승인 : 2022. 05
세대수 : 887세대
주차 : 1.35
학군 : 한별초-이음중(원당중)-검단고(원당고)
북쪽 파라곤 위치
특징 : 본래 땅의 용도가 산(임)이므로 각 동별 단차가 있었다.
중심 상업시설과의 거리가 멀고, 학원가로 접근성이 떨어져 있어 조금 아쉬웠다.
하지만 호.우.금.푸 대장 아파트들과 가까이 있어 금방 키 맞추기 될 듯 하며
초품아에 500m내에 중,고가 각 2개씩 있어서 학군측면에선 매우 훌륭했다.
확인 사항 : 중학교 고등학교 배정이 어디로 될 지 확인 필요 = 원당중, 원당고로 배정 도보 5분거리
임장후기 : 아래쪽 동과 윗쪽 동의 단차가 있음, 윗쪽 동 중층 이상일 경우 뷰가 매우 좋았다.
뒤에 산이 있어 파크뷰 나오며 매우매우 조용하지만 서풍 북풍일땐 비행기 소음 나는 걸 느낄 수 있었다.
타 단지들 대비 연도형 상가가 깔끔하며 이면도로도 조용했다.
10월 말까지 잔금처리 가능 해야 분양권 거래 가능하며 그 이후 중도금 만기라 연장 불가하다.
다운거래 예상
주변시세
검단 푸르지오 더베뉴 9억 (중층)
검단 호반써밋 1차 8.9억 (중층)
검단 우미린더시그니처 6.6억 (고층, 74m2)
검단 로제비앙라포레 4.5억 (고층)
저층 84m2 4.5억 (5000만원+a)
(확장비, 중도금대출후불이자, 양도세매수자부담, 중도금연장이자, 기타옵션별도)
고층 84m2 5.0억 (5000만원+a)
(확장비, 중도금대출후불이자, 양도세매수자부담, 중도금연장이자, 기타옵션별도)
결론
LTV40%(2억~) 융자낀 전세(2억 초반)로 실투자금 1억 미만으로 가져 갈 수 있고
주변 시세 대비 현재 안전마진 최소 1.5억 이상 예상 된다.
검단 공급이 많긴 하나 2단계지역은 공공임대, 행복주택이 많으며 민간주택은 전매 5년이 있으므로
2027년 본격적 매물이 나올 예정 이다.
2025년 중심상업지구, 법원, 검찰청 그리고 인천지하철연장선 까지 완공 되고 타 단지들과 키 맞추기
들어 갈 경우 실투자금 1억 미만으로 3년 후 대략 1.5억 수익 예상(세전) 된다.
그러나, 아무리 안전마진이 있다고 한 들 투자심리가 역사적으로 잠긴 시점이라 반등 신호가 나올 때 까지
절때 서두를 필요는 없다고 생각 된다.
왜 급매호가가 이렇게 낮게 나오는지 한번 더 생각하고 지켜볼 필요는 있다.
10월 파라곤 보타닉 매물, 12월 모아미래도 매물 모니터링 매우 중요하다.
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