서울 임장
서울에 살기 위해 2020년 초부터 서울 여러 곳을 돌아다니며 임장을 했었다.
강남구를 시작으로 서초구, 여의도, 용산, 마포를 거쳐 상암까지 돌아다니며 3개월 동안 정말 많은 아파트들을 돌아봤다.
매수에 있어서 가장 중요시 여겼던 부분은 직장과의 거리 그리고 투자가치 였다.
임장을 통해 최종 매수한 지역은 어디인지 알아보자!
이촌 대림의 뷰는 정말 환상적이었다. 여의도 야경이 매우 훌륭했으며 동서로 뻗어지는 한강의 조망이 너무 아름다워 바로 매수하고 싶었지만 2가지 이유로 매수를 포기했었다.
첫째 강변북로 - 강변북로 바로 뒤에 위치하고 있어서 소음이 아주 심했고 창문을 열 경우 분진도 많이 들어올 것 같았다.
둘째 교통 - 서쪽으로 출근하는 나와 동쪽으로 출근하는 와이프 서로에게 교통편이 애매했다. 자차 이용 시는 서울의 중심에 위치하고 있어 매우 편하나 둘 다 자차를 이용하지 않기 때문에 포기할 수밖에 없었다.
반포 미도 2차는 정말 정말 사고 싶은 아파트였다. 고속버스터미널 역세권에 반포라는 프리미엄까지 있어서 매수하고 싶었으나 안전진단도 통과하지 못한 상태였고 직선상으로 고속버스터미널 역과 매우 가까우나 실제로 가보면 캐리어를 끌고 걸어갈 수 있는 거리는 아니였다. 투자가치로써 훌륭했으나 생활이 불편할 것 같기에 포기한 케이스다.
공덕에 위치한 아파트들도 마찬가지로 공덕역을 중심으로 다 언덕이였기에 도보환경이 매우 불편할 것으로 예상되며 교통은 좋으나 이미 많이 오른 상태에다 연식도 애매하게 오래된 아파트라 투자가치로써도 단점으로 작용되었다.
최종 선택 기준은 신축 VS 재건축
1. 신축 : 서울의 신축 공급 부족으로 매매 시 추후 시세 차익 기대할 수 있다.
서울에 거주하고 있는 주민이나 경기도 권에 있는 서울 대기수요들은 신축 아파트에 많이들 목말라 있으며 애매한 10년 이상의 아파트보다 다소 비싸더라고 가치 상승이 크다고 판단한 신축을 좀 더 중점적으로 봤다.
2. 재건축 : 서울 핵심 지역의 재건축은 가격 방어 및 안전마진이 매우 높으며 재건축 후 큰 시세차익 기대할 수 있다. 마곡 택지개발 이후 서울에서의 신축은 재건축, 재개발 밖에 없기 때문에 향 후 10년을 바라본다면 재건축 만한 투자처가 없다고 판단하여 재건축 물건들을 중점적으로 봤다.
최종 선택은 여의도!
-2022년 정치적 이슈로 지구단위계획과 마스터플랜 발표가 지연되고 있지만 압구정 목동 잠실과 함께 토지거래허가 구역으로 잡혀있으며 재건축이 임박했다.
-여의도의 특징은 평지이자 전봇대, 다가구 다세대, 빌라가 없고 한강을 갈 때 올림픽대로를 거치지 않아 접근성이 매우 쾌적하며 재건축 이후 다수의 아파트들이 분진 및 먼지 없이 한강 조망권을 가질 것 이다.
-현재 9, 5 호선을 가지고 있지만 서부선, 신림선(2022년 5월 완공), 신안산선, GTX B까지 확정된 상태이며 이 모든 노선들이 지하도로 연결되어 쾌적하게 전철을 이용할 수 있게 될 것 이다.
-한강공원 샛강 생태공원 여의도공원 등으로 녹지율이 높으며 공원 퀄리티도 좋아 주민들 만족도가 높으며 증권가 핀테크 회계기업 대기업 본사 등이 위치해 있어 엘리트 집단들의 근무처이며 근로소득도 매우 높다.
-더 현대 서울, IFC, 대학병원, 지하철, 대형마트, 홍우빌딩 학원가등 인프라가 모두 갖춰져 있어 섬 안에서 모든 게 해결 가능 특히 대교아파트는 서울에서도 몇 없는 초중고 품아 이다.
-GBD(130만), CBD(70만), YBD(60만), 마곡지구, 상암지구까지 서울 대표 업무지구를 20~30분 만에 출퇴근가능하다.
-3종 주거지역으로 190% 용적률을 가졌으나 준주거지역으로 종 상향할 경우 조례에 따라 300% 이상으로 기대 따라서 재건축 후 추가분담금 없이 보다 큰 평수의 아파트를 받을 수 있을 것으로 예상 된다.
-서울에 몇 없는 한강뷰 재건축 이다. 이러한 희소성은 자본주의가 성장하는 한 더욱 높아질 것 이다.
-오래전 압구정보다 시세가 비싼 지역이었으며 전통 부촌임에도 아직 저평가되어있다고 생각한다.
재건축 이후 학군까지 발전하면 과거의 영광을 다시 가져올 것 이다.
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