재건축 규제완화 발표! 세부내용 쉽게 분석 해드립니다.

재건축 초과이익 환수 대폭 완화!

안녕하세요. 오늘 29일 국토교통부에서 재건축부담금 합리화 방안을 발표했습니다. 재건축을 소유하고 있는 입장에서 아주 희소식이라고 볼 수 있는데요. 어떤 규제가 대폭 완화되었는지 확인해 보겠습니다.

 

먼저 지난달 발표된 새 정부 첫 주택공급(총 270만 가구 공급) 대책의 후속 조치로 서울에서 새 아파트 공급을 막는 대표적인 규제인 재건축 초과이익 환수제도 완화 방안을 확정한 것인데요. 아시다시피 서울은 더 이상 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발 또는 그린벨트 해제 등 외엔 신규 아파트 공급이 쉽지 않습니다. 정부의 계획은 서울에서만 재건축, 재개발로 24만 가구를 공급할 예정인데요 이는 1기 신도시인 분당의 2.5배 규모에 해당됩니다.

 

재건축 초과이익 환수제는 과거 노무현 정부때인 2006년에 처음 도입되었고 당시 실제로 환수도 했었습니다. 이후 주택경기 침체 등의 이후로 법 적용이 유예되면서 사실상 유명무실 해졌는데요. 문재인 정부 때인 2018년도에 다시 부활하게 되면서 서울 몇몇 단지가 재건축 초과이익 환수 대상에 포함 되게 되었습니다.

 

아래 표는 이런 발표에 나온 합리화 방안 주요 내용인데요. 어떤 내용들이 변경되었는지 알아보겠습니다. 

개정안 내용

 

 

합리화 방안 세부내용

1번 부분의 내용을 보면 초과이익 면제기준이 기존 3000만 원에서 1억 원으로 상향 조정되고 부과구간도 2000만에서 7000만 원으로 늘어난 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 조합설립 이후부터 준공 시까지 아파트 가격이 1억 미만으로 오를 경우는 환수될 비용이 없게 됩니다.

 

2번 내용이 매우 중요한데요. 부과개시 시점에 따라 초과이익 환수 비용이 어마어마하게 차이 나게 됩니다. 이를 기존 추진위 승인시점에서 조합설립인가로 개시 시점을 변경해 주었는데요. 전 정권 중 또는 그 이전에 추진위가 구성된 재건축조합들은 과거 5년 동안 폭등한 아파트 가격 때문에 초과이익 환수 비용이 매우 컸을 것이라 생각되는데요. 이 시점을 한 단계 올려줌으로 해서 환수 비용을 많이 줄여줄 수 있을 것 같습니다.

 

3번은 공공기여 부분인데요. 재건축으로 세대수를 늘리면서 일정부분 공공임대를 넣게 될 경우 재건축 초과이익에서 제외시켜준다는 내용입니다. 보통 재건축 시 용적률 인센티브를 받게 될 경우 일정 부분 임대주택으로 기부를 해야 되는데요. 마냥 기부한다면 원주민들이 많이 반대하게 되는데 정부에서 좋은 미끼를 선택한 것 같습니다.

 

4번은 실수요자에 최대 인센티브를 주는 내용인데요. 완공시점으로 부터 과거로 1세대 1주택이라면 최대 50%까지 감면을 시켜줍니다. 그리고 고령자(만 60세) 이상일 경우는 돌아가셔서 상속할 시점, 양도시점, 증여시점까지 유예되므로 초과이익 환수비용을 그 시점까지 전혀 안내도 됩니다. 오랫동안 유예될 경우 거기에 대한 기회비용까지 더해지겠네요. 고령자 실거주 주민들에겐 좋은 정책인 것 같습니다.

 

4번 부분 헷갈려하시는 분들을 위해 예시를 들어보겠습니다.

제가 2022년 현재 10년 후 완공되는 아파트 하나를 들고 있습니다. 완공시점은 2032년으로 가정하겠습니다.
2023년 검단에 아파트 한 채를 매수 후 2025년에 매도하게 된다면 1세대 2주택 기간은 2년이 되게 됩니다.
따라서 1세대 1 주택 기간은 8년이므로 30%를 감면받게 되는데요. 시세차익이 기대되는 아파트인지 아닌지를 잘 따져서 다주택으로 갈지 아니면 1세대 1 주택으로 갈지 고려 해보시면 좋겠습니다. 초가이익 환수 비용이 많고 부동산경기가 계속 안좋을 경우는 1세대 1주택 유지하는 것도 좋은 방법인 것 같네요.

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이번 발표는 법률 개정 사안으로 다음 달 중으로 개정안 발의가 될 것입니다. 법이 시행된 이후부터 환수가 진행될 것이니 얼마나 환수 될지 지켜봐야 되겠네요. 그리고 향 후 재건축이 좀 더 빠르게 진행될지도 상당히 궁금합니다. 아직도 이 법령이 위헌이라든지 또는 왜 토지, 상업용 건물 등에는 초과이익을 환수 안 하면서 아파트만 환수하냐 라는 불만도 많습니다. 사실 상업용이나 토지가 이득이 더 많긴 하거든요. 

 

어쨌든 서울 내에 많은 공급이 이루어지고 가격도 안정화된다면 그동안 대기수요였던 경기도권 주민이나 서울로 진입하고 싶어 하는 수요들도 혜택을 많이 받게 될 거라 기대됩니다.

 

감사합니다. 

 

 

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