가로주택 정비사업이란? 절차/ 장점/ 단점/ 투자 방법

가로주택정비사업

 

가로주택 정비사업은 말 그대로 가로(도로)에 둘러싸인 블록 단위의 소규모 노후 주택들을 정비하기 위해 시행하는 작은 단위의 재건축 사업입니다. 기본 요건으로는 1) 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸인 구역으로 면적이 10,000㎡ 미만의 가로 구역이어야 하고, 2) 가로주택정비구역 내에 노후 건축물의 비율이 전체 주택의 2/3 이상이어야 되며, 3) 공동주택의 경우 20세대 이상, 단독주택의 경우 10호 이상이어야 사업을 진행할 수 있습니다.

 

위에서 언급된 폭 6m의 도로의 경우 일반 차도의 법정 최소폭에 따라 최소 3m이니 왕복 2차로만 되어도 6m의 조건이 충족 됩니다. 그리고 10,000㎡ 는 1ha(헥타르)이며 1ha는 한 변의 길이가 100m인 정사각형 면적 사이즈입니다. 또한 10,000㎡를 평수로 환산하게 되면 대략 3,000평 정도 나오게 되는데요. 10,000㎡ = 1ha(헥타르) = 3,000평 이죠. 이제 가로주택 정비사업을 시행 할 수 있는 대략적인 사이즈의 감이 오시나요? 참고로 위 사이즈를 초과하게 되는 경우에는 지구단위계획을 수립하여 개발을 진행하게 됩니다.

 

재개발, 재건축 보다 작은 단위의 노후지역에서 기존 도로의 형태를 유지하면서 주거환경을 개선하기 위한 목적으로 개발하는 사업인데요. 스케일이 작다 보니 진행되는 절차도 매우 간소화됩니다. 일단 재건축, 재개발의 절차를 다시 살펴보면 기본계획수립-정비구역지정-추진위설립-조합설립-사업시행인가-관리처분 으로 진행되는데요. 가로주택정비사업은 조합설립부터 바로 이루어 지기 때문에 일반 재건축 보다 개발 속도가 5~10년가량 빠르다고 볼 수 있습니다. 또한 공동주택 20가구, 단독주택 10호 이상으로 매우 소규모기 때문에 이해관계의 갈등이 거의 없습니다. 큰 장점으로 볼 수 있죠. 뿐만 아니라 규제에서도 자유롭습니다. 재건축의 경우 재건축 초과이익 환수제와 안전진단 그리고 각종 심의 등을 거쳐야 하지만 가로주택정비사업은 기본 법적 제한치 이내에서 규제가 자유롭기 때문에 사업이 보다 더 빨리 진행될 수 있습니다. 

단점과 투자 방법

석남역 인근 상업지역

층수 제한과 용도구역에 따른 높이, 사선 제한 등으로 인해 고층으로 높이지 못할 경우 사업성이 떨어지게 되는데요. 그래서 용도지역을 잘 보고 투자를 해야됩니다. 최근에 석남동 인근으로 임장을 다녀왔는데요. 수많은 가로주택정비 사업이 이루어지고 있었습니다. 노후 주택도 많을뿐더러 저층으로 이루어진 다세대, 빌라 등으로 이루어져 있었지만 용도구역은 상업지였습니다. 

 

개발이 이루어져 고층으로 올라 갈 경우 투자 대비 수익이 괜찮을 것으로 보여 관심 가지고 보고 있는 지역입니다. 어느 정도 진행된 구역의 경우 가격이 이미 반영이 되어있지만 곧 지정 예정인 곳들은 아직 가격이 반영이 되어있지 않거나 시세 형성이 이루어지지 않아 급매 물건은 투자용으로 좋을 것으로 보였습니다.

 

현재 지정 되어 있는 구역들

10평대 빌라의 경우 7000만 원대부터 1억 5000만 원대까지 가격이 이루어져 있으며 대지지분이 높지가 않아 추가 분담금을 어느 정도 예상을 해야 될 것 같습니다. 이처럼 가로주택정비사업은 적은 돈으로 투자가 가능하며 빠른 속도로 진행되기 때문에 꽤나 괜찮은 투자처 이기도 합니다.

 

석남역 인근 가로주택개발에 대해서는 준비해서 다시 글을 남기도록 하겠습니다.

 

감사합니다.

 

 

 

[부동산] - 재건축, 재개발 사업 진행 절차 5분만에 이해 시켜 드립니다.

재건축, 재개발 사업 진행 절차 5분만에 이해 시켜 드립니다.